Hvad Koster en Tilstandsrapport? Din Komplette Guide til Priser i 2025

En tilstandsrapport er et nøgledokument i de fleste danske bolighandler. Den giver et professionelt og uvildigt billede af en ejendoms synlige skader, tegn på skader og potentielle risici. Men hvad er prisen på en tilstandsrapport, og hvilke faktorer spiller ind på det endelige beløb? Denne guide vil dykke ned i alt, hvad du behøver at vide om omkostningerne ved en tilstandsrapport i 2025, så du kan budgettere korrekt og træffe informerede beslutninger, uanset om du er køber eller sælger.

At forstå prissætningen er afgørende, da tilstandsrapporten ikke kun er en formel nødvendighed, men også et vigtigt værktøj for forhandling og for at undgå ubehagelige økonomiske overraskelser efter handlen. Lad os udforske de elementer, der former den endelige pris.

Hvad Påvirker Prisen på en Tilstandsrapport?

Prisen på en tilstandsrapport er ikke et fast beløb, men varierer baseret på en række specifikke faktorer relateret til både ejendommen og den valgte byggesagkyndige. Her er de mest betydningsfulde elementer, der kan påvirke den endelige pris:

1. Ejendomstype og Størrelse

Den mest åbenlyse faktor er selve ejendommens art og dimensioner.

Parcelhus: Standard enfamiliehuse har ofte en basispris, men størrelsen (antal kvadratmeter) vil justere denne.
Lejlighed (Ejerlejlighed): Typisk billigere end for et hus, da den byggesagkyndige primært fokuserer på selve lejligheden og ikke hele bygningen (fællesarealer dækkes ofte af ejerforeningens vedligeholdelsesplan).
Rækkehus/Klyngehus: Prisen kan ligge et sted mellem en lejlighed og et parcelhus, afhængigt af størrelse og kompleksitet.
Sommerhus: Kan være lidt billigere end et helårshus af tilsvarende størrelse, men faktorer som alder og stand spiller stadig en stor rolle.
Større Villaer/Ejendomme: Ejendomme over en vis størrelse (f.eks. over 200-250 m²) vil naturligt koste mere på grund af det øgede tidsforbrug for den byggesagkyndige.
Antal Bygninger: Hvis der er flere bygninger på grunden, som skal inspiceres (f.eks. garage, carport, udhus, anneks), vil dette typisk medføre en merpris pr. ekstra bygning.

Generelt gælder det, at jo større og mere kompleks ejendommen er, desto mere tid skal den byggesagkyndige bruge på besigtigelse og rapportudarbejdelse, hvilket afspejles i prisen.

2. Ejendommens Alder og Generelle Stand

Ældre ejendomme (f.eks. bygget før 1950’erne eller endda før 1900-tallet) har ofte mere komplekse konstruktioner, potentielt flere skjulte problematikker og en længere historik af reparationer og ombygninger. Dette kan gøre inspektionen mere tidskrævende.

Alder: Gamle huse kan have originale bygningsdele, der kræver særlig opmærksomhed.
Stand: En velvedligeholdt ældre ejendom kan være nemmere at inspicere end en nyere, men misligholdt ejendom. Synlige tegn på omfattende slid eller mange tidligere reparationer kan forlænge inspektionstiden.
Specielle Konstruktioner: Unikke arkitektoniske træk, specielle tagkonstruktioner, kælderforhold (især fugtige kældre eller krybekældre) kan øge kompleksiteten og dermed prisen.

3. Geografisk Placering

Hvor i landet ejendommen befinder sig, kan også have indflydelse på prisen.

Regionale Prisforskelle: Der kan være variationer i prisniveauet mellem forskellige landsdele. Typisk kan priserne være lidt højere i og omkring de store byer (f.eks. Storkøbenhavn, Aarhus) sammenlignet med landdistrikter, hvilket kan skyldes højere driftsomkostninger for de byggesagkyndige.
Transportomkostninger: De fleste byggesagkyndige inkluderer transport inden for et vist geografisk område i deres standardpris. Ligger ejendommen langt fra den byggesagkyndiges kontor, kan der blive pålagt et kørselstillæg. At vælge en lokal byggesagkyndig kan ofte minimere denne omkostning.

4. Valg af Byggesagkyndig

Markedet for byggesagkyndige er konkurrencepræget, og priserne kan variere fra firma til firma.

Erfaring og Omdømme: Meget erfarne og anerkendte byggesagkyndige eller firmaer kan potentielt tage en højere pris.
Størrelse på Firma: Store landsdækkende kæder kan have standardiserede priser og processer, mens mindre, lokale firmaer kan tilbyde mere personlig service og potentielt mere fleksible priser.
Prispolitik: Nogle opererer med faste priser baseret på ejendomstype og -størrelse, andre kan have timebaserede takster for særligt komplekse sager, selvom dette er mindre udbredt for standard tilstandsrapporter.
Certificeringer og Forsikring: Sørg altid for, at den byggesagkyndige er beskikket og har den lovpligtige ansvarsforsikring. Dette er en kvalitetsgaranti, men bør være standard og ikke nødvendigvis en direkte prisfaktor for de anerkendte udbydere.

5. Omfang af Undersøgelsen og Eventuelle Tillægsydelser

Standardprisen dækker selve tilstandsrapporten.

Standard Tilstandsrapport: Inkluderer en grundig visuel gennemgang af ejendommens tilgængelige bygningsdele og udarbejdelse af rapporten jf. gældende regler.
Tillægsydelser: Nogle gange kan der være behov for eller ønske om ydelser udover standarden. Dette kan f.eks. være en mere dybdegående undersøgelse af et specifikt problemområde, som er opdaget. Sådanne ydelser vil typisk blive faktureret separat.
Pakkeløsninger: Mange byggesagkyndige tilbyder rabatter, hvis man bestiller flere rapporter samtidig, f.eks. tilstandsrapport, elinstallationsrapport og energimærke. Dette er ofte den mest økonomiske løsning.

6. Tidspunkt og Hastesag

Hvis en tilstandsrapport skal udarbejdes meget hurtigt – f.eks. inden for få dage på grund af en presserende handel – kan nogle byggesagkyndige opkræve et hastegebyr. Normal leveringstid er typisk inden for en uges tid, men det er altid godt at være ude i god tid.

7. Markedsforhold

Som med mange andre ydelser kan udbud og efterspørgsel på markedet for byggesagkyndige i et givent område også spille en lille rolle for den generelle prissætning.

At have kendskab til disse faktorer giver dig et bedre grundlag for at forstå de tilbud, du modtager, og vurdere, om prisen er rimelig i forhold til din specifikke ejendom og situation.

Typiske Prisniveauer for en Tilstandsrapport i 2025

Selvom prisen på en tilstandsrapport varierer, er det muligt at skitsere nogle generelle prisintervaller baseret på ejendomstype og markedserfaringer. Husk, at nedenstående priser er vejledende og kan svinge. Det anbefales altid at indhente konkrete tilbud. Priserne er typisk inklusive moms.

Ejendomstype	Anslået Prisinterval (DKK)	Bemærkninger
Ejerlejlighed (op til 100-120 m²)	3.000 – 5.500	Afhænger af størrelse og alder.
Parcelhus (op til 150-180 m²)	4.500 – 7.500	Standardstørrelse. Kan stige ved ældre eller mere komplekse huse.
Rækkehus/Klyngehus	4.000 – 6.500	Ligner parcelhuse, men kan være lidt billigere afhængig af udformning.
Sommerhus	4.000 – 6.500	Ofte lidt mindre komplekse, men alder og stand er afgørende.
Større Parcelhus/Villa (>180 m²)	6.500 – 10.000+	Prisen stiger markant med arealet og antallet af bygningsdele.
Nedlagt landbrug (stuehus)	7.000 – 12.000+	Ofte store og komplekse ejendomme med mange potentielle problemområder.
Ekstra bygning (garage, udhus)	500 – 1.500 pr. bygning	Tillæg til grundprisen.

Vigtige Overvejelser til Prisintervallerne:

Inkluderede Ydelser: Dobbelttjek altid, hvad der præcist er inkluderet i den tilbudte pris.
Geografi: Priserne kan være op til 10-20% højere i hovedstadsområdet sammenlignet med andre dele af landet.
Kombinationsrabatter: Som nævnt kan der opnås besparelser ved at bestille en pakkeløsning med tilstandsrapport, elinstallationsrapport og energimærke. En samlet pakke kan ofte spare dig for 1.000-2.000 kr. i forhold til at bestille rapporterne enkeltvist.

Disse prisestimater giver et godt udgangspunkt, men den faktiske pris på din tilstandsrapport fastsættes først efter dialog med en eller flere byggesagkyndige.

Hvad er Inkluderet i Prisen på en Tilstandsrapport?

Når du betaler for en tilstandsrapport, investerer du i en grundig og professionel gennemgang af ejendommen. Her er, hvad der typisk er dækket af standardprisen:

Den Byggesagkyndiges Tidsforbrug:
- Forberedelse: Gennemgang af BBR-oplysninger, eventuelle tidligere rapporter og andre relevante dokumenter om ejendommen.
- Besigtigelse: En systematisk visuel inspektion af alle tilgængelige bygningsdele, både udvendigt og indvendigt. Dette inkluderer typisk tag, facader, vinduer, døre, fundament (sokkel), VVS-installationer (synlige dele), elinstallationer (visuelt, ikke test), vådrum, kælder, loft, og eventuelle sekundære bygninger, hvis aftalt. Gennemgangen tager typisk 2-4 timer for et standard parcelhus.
- Registrering: Notering af observationer, skader, tegn på skader, og potentielle risici. Den byggesagkyndige tager ofte også billeddokumentation.
- Udarbejdelse af Rapport: Selve skrivearbejdet, hvor observationerne omsættes til den standardiserede rapportform med karakterer (K0, K1, K2, K3, UN), beskrivelser og eventuelle bemærkninger. Dette er en omhyggelig proces, der kræver præcision.
Rapporten: Du modtager en detaljeret skriftlig rapport, der følger den lovbestemte skabelon. Rapporten er digital og sendes typisk som PDF.
Lovpligtig Ansvarsforsikring: Den byggesagkyndiges arbejde er dækket af en professionel ansvarsforsikring, hvilket giver dig en sikkerhed.
Transport: Kørsel inden for et normalt dækningsområde er som regel inkluderet.

Hvad er Typisk IKKE Inkluderet i Standardprisen? Det er lige så vigtigt at vide, hvad en standard tilstandsrapport ikke dækker, da dette kan kræve separate aftaler eller andre typer rapporter:

Elinstallationsrapport: Dette er en separat, lovpligtig rapport, der skal udarbejdes af en autoriseret elinstallatør. Den fokuserer specifikt på lovligheden og funktionsdygtigheden af ejendommens elinstallationer.
Energimærkning: En energimærkning, der angiver ejendommens energimæssige tilstand og forbedringsforslag, er også en separat rapport, som ofte er lovpligtig ved salg.
Destruktive Undersøgelser: Tilstandsrapporten er baseret på en visuel gennemgang af tilgængelige bygningsdele. Den byggesagkyndige foretager ikke destruktive indgreb (f.eks. at bryde vægge ned) for at undersøge skjulte konstruktioner, medmindre der er en specifik aftale herom, hvilket sjældent er tilfældet for en standardrapport.
Funktionstest af Hårde Hvidevarer, Markiser, Swimmingpools mv.: Disse elementers funktion testes normalt ikke.
Vurdering af Forurening: Undersøgelse for f.eks. asbest, PCB, skimmelsvamp (udover synlige tegn) eller jordforurening er specialiserede ydelser, der ligger uden for en standard tilstandsrapport. Dog vil synlig skimmelsvamp blive noteret.
Kontrol af Ulovlige Bygningsdele: Den byggesagkyndige tjekker ikke, om alle bygningsdele er opført i overensstemmelse med bygningsreglementet eller om der foreligger nødvendige byggetilladelser. Fokus er på bygningens fysiske tilstand.
Værdiansættelse: En tilstandsrapport er ikke en vurdering af ejendommens markedsværdi.
Rådgivning om Kosmetiske Forhold: Rapporten fokuserer på byggetekniske skader og risici, ikke på æstetiske eller kosmetiske mangler, medmindre de indikerer en underliggende skade.

At have en klar forståelse af rapportens omfang hjælper med at sætte de rette forventninger til både processen og den endelige pris på tilstandsrapporten.

Hvordan Får Man den Bedste Pris på en Tilstandsrapport?

Selvom kvalitet og grundighed bør være de primære overvejelser, er det naturligvis også ønskværdigt at få en fair og konkurrencedygtig pris. Her er nogle tips til at optimere dine omkostninger:

Indhent Flere Tilbud: Dette er det vigtigste råd. Kontakt mindst 2-3 forskellige beskikkede byggesagkyndige eller firmaer for at få et tilbud. Dette giver dig et sammenligningsgrundlag og en fornemmelse for prisniveauet i dit område for netop din ejendomstype.
Sammenlign Tilbuddene Grundigt: Se ikke kun på den endelige pris. Undersøg hvad der er inkluderet i hvert tilbud. Er der forskelle i dækningen, f.eks. antal inkluderede m² eller bygninger? Er der gebyrer for specifikke ydelser?
Vær Præcis med Oplysninger om Din Bolig: Når du anmoder om tilbud, så giv så præcise oplysninger som muligt om ejendommens type, størrelse (BBR-areal), byggeår, antal plan, eventuelle separate bygninger, og kendte problemområder. Dette hjælper den byggesagkyndige med at give et mere nøjagtigt tilbud fra starten.
Vælg en Lokal Byggesagkyndig: En byggesagkyndig med base tæt på din ejendom vil sandsynligvis have lavere eller ingen transportomkostninger, hvilket kan afspejles i prisen. De har ofte også et godt kendskab til lokale byggetraditioner og problematikker.
Overvej Pakkeløsninger: Som tidligere nævnt, hvis du alligevel skal have udarbejdet en elinstallationsrapport og/eller energimærke, så spørg ind til en samlet pakkepris. Mange firmaer tilbyder betydelige rabatter (ofte 10-20% eller mere på de samlede omkostninger) ved bestilling af flere rapporter samlet.
Spørg ind til Erfaring og Referencer: Selvom det ikke direkte er et pristip, kan en erfaren byggesagkyndig potentielt identificere problemer mere effektivt, hvilket kan spare dig for uforudsete udgifter på længere sigt. En lidt højere pris for en anerkendt og dygtig fagmand kan være en god investering.
Planlæg i God Tid: Undgå hasteopgaver, hvis det er muligt, da dette kan medføre ekstra gebyrer. Start processen med at indhente tilbud, så snart du overvejer at sætte din bolig til salg.

Husk, at den billigste pris ikke altid er ensbetydende med den bedste løsning. En grundig og korrekt udført tilstandsrapport er afgørende for en tryg bolighandel. Vægt derfor også den byggesagkyndiges omdømme, erfaring og den tillid, du har til vedkommende.

Tilstandsrapportens Rolle i Forbindelse med Ejerskifteforsikring

En gyldig tilstandsrapport er en fundamental forudsætning for, at sælger kan fremlægge et tilbud på en ejerskifteforsikring for køber, og dermed frigøre sig for sit 10-årige ansvar for skjulte fejl og mangler ved ejendommen (Huseftersynsordningen).

Nødvendighed: Uden en tilstandsrapport (og en elinstallationsrapport) kan der ikke tegnes en ejerskifteforsikring.
Pris i Perspektiv: Selvom der er en omkostning forbundet med at få udarbejdet rapporterne, er denne omkostning ofte lille i forhold til den økonomiske risiko, sælger undgår, og den tryghed, en ejerskifteforsikring kan give køber. Prisen på selve ejerskifteforsikringen (hvor sælger typisk betaler halvdelen af præmien for det billigste tilbud) er en separat, og ofte større, udgift.
Grundlag for Forsikring: Tilstandsrapporten danner grundlag for, hvad ejerskifteforsikringen dækker. Skader og risici, der er nævnt i tilstandsrapporten (især K2, K3 og UN), vil typisk være undtaget fra dækning, da køber er gjort bekendt med disse forhold inden handlen.

Derfor er prisen på tilstandsrapporten en integreret del af de samlede omkostninger og overvejelser i forbindelse med en bolighandel under Huseftersynsordningen.

Konklusion: En Vigtig Investering i Tryghed

At få udarbejdet en tilstandsrapport er en uundgåelig del af de fleste bolighandler i Danmark, og prisen herpå er en naturlig overvejelse for enhver sælger. Som vi har set, formes prisen af en lang række faktorer, fra ejendommens størrelse og alder til den valgte byggesagkyndiges honorar og den geografiske placering.

For 2025 kan man forvente, at prisen for en standard tilstandsrapport til et almindeligt parcelhus typisk vil ligge i intervallet 4.500 til 7.500 kr., men dette er kun et estimat. Den bedste tilgang er altid at indhente specifikke, skriftlige tilbud fra flere kvalificerede byggesagkyndige.

Selvom det kan være fristende at gå efter den absolut laveste pris, er det vigtigt at huske på, at en tilstandsrapport er mere end blot et stykke papir. Det er en investering i tryghed og gennemsigtighed i bolighandlen. En grundig og professionelt udført rapport kan spare både køber og sælger for mange bekymringer og potentielt store økonomiske tab i fremtiden. Vælg derfor din byggesagkyndige med omhu, og se udgiften til rapporterne som en fornuftig del af en sikker ejendomshandel.

FAQ – Ofte Stillede Spørgsmål om Pris på Tilstandsrapport

Q1: Hvor længe er en tilstandsrapport gyldig? A: En tilstandsrapport er gyldig i 6 måneder fra den dato, den er udstedt. Hvis ejendommen ikke er solgt inden for denne periode, skal der udarbejdes en ny (eller en fornyelse, hvis den byggesagkyndige tilbyder dette til en reduceret pris).

Q2: Kan jeg som sælger selv vælge, hvilken byggesagkyndig der skal lave tilstandsrapporten? A: Ja, som sælger har du frit valg med hensyn til, hvilken beskikket byggesagkyndig du ønsker at benytte. Det er dog vigtigt at vælge en, der er uvildig og professionel.

Q3: Er den billigste tilstandsrapport altid den dårligste? A: Ikke nødvendigvis, men pris og kvalitet hænger ofte sammen. En meget lav pris kan i nogle tilfælde indikere en mindre grundig gennemgang eller et firma med mindre erfaring. Det er vigtigt at vurdere den byggesagkyndiges omdømme, referencer og den generelle professionalisme, ikke kun prisen. En veludført rapport fra en kompetent fagmand er afgørende.

Q4: Hvad gør jeg, hvis jeg er uenig i konklusionerne i tilstandsrapporten? A: Hvis du som sælger er uenig i den byggesagkyndiges vurderinger, bør du først drøfte det med den pågældende byggesagkyndige for at få en uddybning. Hvis uenigheden fortsætter, kan du eventuelt indhente en “second opinion” fra en anden byggesagkyndig (for egen regning), eller i sidste ende klage til Disciplinær- og Klagenævnet for Beskikkede Bygningssagkyndige, hvis du mener, rapporten er mangelfuld eller fejlagtig.

Q5: Dækker tilstandsrapporten hårde hvidevarer? A: Nej, tilstandsrapporten dækker som udgangspunkt ikke hårde hvidevarers funktion eller levetid. Den fokuserer på bygningens klimaskærm og indvendige bygningsdele. Eventuelle fejl på hårde hvidevarer er typisk en sag mellem køber og sælger, medmindre de har forårsaget en bygningsskade.