Tilstandsrapport for Andelsbolig: Alt du skal vide

Står du over for at købe eller sælge en andelsbolig, har du sikkert stødt på begrebet ‘tilstandsrapport’. Men er det overhovedet nødvendigt at få udarbejdet en tilstandsrapport for en andelsbolig? Det korte og præcise svar er: Nej, som udgangspunkt bruger man ikke en tilstandsrapport ved handel med andelsboliger.

Dette skaber ofte forvirring, da tilstandsrapporten er en helt central del af de fleste andre bolighandler. I denne guide vil vi afdække, hvorfor reglerne er anderledes for andelsboliger, og hvilke dokumenter du i stedet skal have fokus på for at sikre en tryg handel.

Hvorfor ingen Tilstandsrapport ved Andelsboliger?

Grunden til, at man ikke bruger tilstandsrapporter for andelsboliger, skal findes i Huseftersynsordningen. Denne ordning, som omfatter tilstandsrapporten og el-installationsrapporten, er designet til at give køber mulighed for at tegne en ejerskifteforsikring. En ejerskifteforsikring dækker skjulte fejl og mangler, som ikke er nævnt i rapporterne.

Handel med andelsboliger er imidlertid ikke omfattet af Huseftersynsordningen. Når du køber en andelsbolig, køber du en brugsret til en specifik bolig, men du bliver samtidig medejer af hele ejendommen gennem andelsforeningen. Derfor kan du ikke tegne en ejerskifteforsikring, og dermed bortfalder det primære formål med en tilstandsrapport.

Alternativerne: Vedligeholdelsesplan og Vurderingsrapport

Selvom du ikke skal have en tilstandsrapport, betyder det ikke, at du skal købe eller sælge i blinde. Der findes to helt centrale dokumenter, der giver dig indsigt i boligens og ejendommens stand:

1. Vedligeholdelsesplanen: Hele Ejendommens Tilstandsrapport

En vedligeholdelsesplan er andelsforeningens langsigtede plan for vedligeholdelse af hele ejendommen. Den fungerer som en slags tilstandsrapport for fællesejendommen og er et lovkrav for andelsboligforeninger stiftet efter 1. juli 2018.

Hvad indeholder en vedligeholdelsesplan?

• Ejendommens generelle stand: En gennemgang af tag, facader, vinduer, faldstammer, varmeanlæg osv.
• Kommende renoveringsprojekter: En prioriteret liste over nødvendige reparationer og forbedringer over en 15-årig periode.
• Budget for vedligeholdelse: Et estimat over omkostningerne til de planlagte projekter.

For en køber er vedligeholdelsesplanen et afgørende dokument. Den afslører, om der er store, dyre projekter på vej, som kan føre til en stigning i boligafgiften. En sund forening har en realistisk og opdateret vedligeholdelsesplan.

2. Vurderingsrapporten: Den Individuelle Lejligheds Stand

Vurderingsrapporten fokuserer udelukkende på den individuelle andelslejlighed. Den udarbejdes af en vurderingsmand, som foreningen ofte har en fast aftale med. Rapporten fastsætter værdien af de forbedringer, sælger har lavet i lejligheden, og noterer eventuelle ulovlige installationer eller mangler.

Hvad indeholder en vurderingsrapport?

• Værdiansættelse af forbedringer: F.eks. nyt køkken, badeværelse eller gulve, med fradrag for alder og slid (afskrivninger).
• Fradrag for mangler: Hvis der er slid eller skader, trækkes det fra i prisen.
• Tjek af el- og VVS-installationer: Mange foreninger kræver i dag et separat el- og VVS-tjek som en del af vurderingen for at sikre, at installationerne er lovlige og funktionelle.

For sælger er rapporten nødvendig for at fastsætte den korrekte pris. For køber giver den en tryghed for, at man ikke betaler overpris for forbedringer, og at de mest basale installationer er i orden.

Tjekliste for Køber af Andelsbolig

1. Nærlæs vedligeholdelsesplanen: Få et klart billede af ejendommens sundhed og fremtidige udgifter. Er der planlagt store projekter, der vil påvirke din boligafgift?
2. Gennemgå vurderingsrapporten grundigt: Forstå værdien af lejlighedens forbedringer og eventuelle mangler. Spørg ind til fradrag og ulovlige installationer.
3. Analyser foreningens økonomi: Se på regnskaber og budgetter. Er foreningen økonomisk sund?
4. Spørg ind til generalforsamlingsreferater: Her kan du læse om tidligere drøftelser og beslutninger om vedligehold.
5. Overvej en køberrådgiver: En professionel rådgiver kan hjælpe dig med at gennemskue alle dokumenter og sikre dine interesser.

Tjekliste for Sælger af Andelsbolig

1. Bestil en vurderingsrapport i god tid: Kontakt bestyrelsen for at få anvist foreningens faste vurderingsmand og hør om krav til el- og VVS-tjek.
2. Saml alle relevante dokumenter: Hav vedtægter, seneste regnskab, generalforsamlingsreferat og dokumentation for forbedringer klar til potentielle købere.
3. Vær ærlig om fejl og mangler: Det er altid bedst at oplyse om eventuelle problemer fra start for at undgå senere tvister.

Ofte Stillede Spørgsmål

Hvad er forskellen på en vurderingsrapport og en tilstandsrapport? En tilstandsrapport vurderer skaders alvor (K-skala/farver) med henblik på en ejerskifteforsikring. En vurderingsrapport fastsætter værdien af forbedringer og mangler i en andelsbolig for at bestemme salgsprisen.

Hvad hvis andelsforeningen ikke har en vedligeholdelsesplan? For foreninger stiftet før 1. juli 2018 er det ikke et lovkrav, men et stærkt tegn på dårlig ledelse. Som køber bør du være meget forsigtig, da der kan lure store, uforudsete udgifter.

Hvem betaler for vurderingsrapporten? Det er typisk sælger, der betaler for vurderingsrapporten og eventuelle el- og VVS-tjek. Dette kan dog variere afhængigt af foreningens vedtægter.

Konklusion

Du skal ikke bekymre dig om en tilstandsrapport, når du handler med andelsboliger. Dit fokus bør i stedet ligge på at forstå ejendommens overordnede stand gennem vedligeholdelsesplanen og den specifikke lejligheds værdi og stand gennem vurderingsrapporten. Ved at sætte dig grundigt ind i disse to dokumenter, eventuelt med hjælp fra en køberrådgiver, er du godt rustet til en sikker og fair bolighandel.